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從房地產(chǎn)新策出臺 看鋼材市場變化
[ 時間：2015-04-02 點擊：758 ]
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調(diào)為20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。
政策接踵而來，財政部網(wǎng)站公布：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
我們對市場相關人士進行了草根調(diào)研，觀點不一，有觀點認為，此次連環(huán)政策的發(fā)布，將大大利于房地產(chǎn)市場需求的集中釋放，同時，對鋼材市場來講，無疑也將極大提振市場信心，刺激房地產(chǎn)相關的鋼材需求，畢竟近年國內(nèi)的鋼鐵市場需求，房地產(chǎn)市場占據(jù)了絕對的龍頭老大地位。
也有觀點認為，隨著政策的執(zhí)行，雖然房地產(chǎn)成交量可能上升，但房產(chǎn)價格也很有可能隨之上漲，不過就目前情況來看，一二線城市上漲的可能要大于三四線城市。
此外，當前房地產(chǎn)市場剛性需求比例提高，投機炒房者越來越少，一方面國內(nèi)人口逐步向大中型城市集中，在一二線房價預期上漲的情況下，實際住房需求的人很有可能提前購買;另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)走高的動力已經(jīng)大大減弱，因此投資房產(chǎn)帶來的回報很可能低于投資一些其他項目。
如此一來，實際的房地產(chǎn)需求釋放很可能不如想象當中那么好，并且國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)房庫存較大，所以此次政策變化帶來的效應更可能是消化現(xiàn)有庫存，最終傳導到鋼材市場的需求也將不是十分樂觀。
綜合調(diào)研結(jié)果來看，房地產(chǎn)市場短期回暖是大家都比較一致的觀點。筆者通過分析近期房地產(chǎn)市場情況，以及與鋼材價格的關系，尋找兩者的內(nèi)在聯(lián)系，供大家參考。
房地產(chǎn)各項指標表現(xiàn)低迷，政策托底意圖明顯。數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月，我國2014年全年商品房銷售面積120648.54萬平方米，同比下降8%，其中12月當月銷售18931.97萬平方米，同比下降4.1%。
從最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2015年1-2月份商品房銷售面積為8763.89萬平方米，同比2014年下降16.3%，而2月份價格指數(shù)環(huán)比2014年12月同樣是出現(xiàn)下降的。
所以我們也可以認為，房價下降的時候，房市銷售情況同樣不容樂觀。因此，此次房地產(chǎn)市場價格若這能走強，是可以對房地產(chǎn)需求起到一定正面刺激作用的，那么此次房市政策的連出，將有較大概率促進房地產(chǎn)市場銷售的量價齊升。
從最近年份來看，房地產(chǎn)價格上漲對鋼價提升力度有限。我們選取與房地產(chǎn)相關密切的長材價格來看，在2013年之前，國內(nèi)鋼材價格走勢與房地產(chǎn)價格指數(shù)的變化還是正相關，見下圖，基本上房價強則鋼價漲，房價弱則鋼價跌，可以說是房地產(chǎn)市場的強弱間接帶動了鋼材市場價格的走勢，概因我國該階段主要以房地產(chǎn)及各類投資來拉動國民經(jīng)濟發(fā)展影響。
不過從2013年之后，房地產(chǎn)價格的變化應該是對鋼材市場價格的影響變得微乎其微，從圖中也可以看出，無論房價強弱，鋼材市場價格始終處于弱勢震蕩向下的局面。一方面因為國內(nèi)鋼鐵供需格局發(fā)生極大改變導致鋼鐵市場走出獨立行情;另一方面則因房地產(chǎn)市場遇冷，相關投資也迅速下降導致其與鋼價逐漸脫節(jié)所致。再加上本身鋼鐵作為原材料僅占房地產(chǎn)投資比例很小的一部分，因此房價與鋼價相關性減弱，也顯得無可厚非。
綜合來看，此次房產(chǎn)政策的連出，雖然極有可能帶動房地產(chǎn)市場價格及需求的回升，但對整個房地產(chǎn)市場的長期影響并不大，畢竟當前房地產(chǎn)存量巨大，且投資者熱情短期內(nèi)也難以有效調(diào)動，中國人口紅利已經(jīng)大幅減弱。
鋼材市場方面，我們認為，不排除短期市場在預期轉(zhuǎn)好情況下出現(xiàn)拉漲，但行業(yè)本身供大于求的狀況難以改變，仍將維持弱勢運行的可能性較大，建議密切關注房地產(chǎn)價格的變化和去庫存化進展。